Avtalsservitut

Ett avtalsservitut är en typ av servitut som upprättas genom ett avtal mellan ägarna av två fastigheter. Det innebär att ägaren av den tjänande fastigheten ger ägaren av den härskande fastigheten rätt att utnyttja eller påverka den tjänande fastigheten på ett specifikt sätt. Eftersom servitutet är knutet till fastigheterna gäller det även för framtida ägare, förutsatt att vissa juridiska krav är uppfyllda enligt jordabalken.

För att ett avtalsservitut ska vara juridiskt bindande och långsiktigt hållbart krävs att det upprättas i skriftlig form då muntliga servitutsavtal inte är giltiga. Avtalet måste tydligt identifiera vilken fastighet som är tjänande och vilken som är härskande så att rättigheterna och skyldigheterna knyts till rätt fastigheter. Det är också viktigt att avtalet klart specificerar vilken rättighet som ges, exempelvis rätten att använda en väg, en brunn eller en parkering. Servitutet måste vidare vara till nytta för den härskande fastigheten och får inte endast gynna en enskild person eller verksamhet. Exempelvis ska ett vägservitut ge den härskande fastigheten tillgång till något den annars inte hade kunnat nå. Belastningen på den tjänande fastigheten ska också vara proportionerlig och får inte vara orimligt betungande så att fastigheten fortfarande kan användas på ett normalt sätt.

För att avtalsservitutet ska vara skyddat mot framtida ägare av den tjänande fastigheten rekommenderas det att det skrivs in i fastighetsregistret, vilket görs genom en ansökan till Lantmäteriet. Om servitutet inte är inskrivet kan det bli ogiltigt gentemot en ny ägare som köper den tjänande fastigheten i god tro. Ett avtalsservitut gäller vanligtvis utan tidsbegränsning, om inte något annat anges i avtalet, men om omständigheterna förändras eller servitutet inte längre fyller sitt syfte kan det ändras eller upphävas. Detta kan ske genom en ny överenskommelse mellan parterna eller, i vissa fall, genom ett beslut av domstol.

Vanliga exempel på avtalsservitut är vägservitut, där en fastighetsägare avtalar om rätt att använda en väg över en grannfastighet, eller brunnsservitut, där en fastighet får rätt att använda en brunn som ligger på en annan fastighet. Ett annat exempel är parkering, där en fastighetsägare får rätt att använda en viss yta på grannens mark för parkering. Avtalsservitut är en praktisk lösning för att reglera relationer mellan fastigheter, men det är viktigt att avtalet är juridiskt korrekt för att undvika framtida konflikter. Vid tveksamheter är det klokt att konsultera en jurist.

Officialservitut

Ett officialservitut är ett servitut som skapas genom beslut av Lantmäteriet och är avsett att tillgodose ett långsiktigt behov för en fastighet. Officialservitut tillkommer ofta i samband med fastighetsbildning, som vid avstyckning eller fastighetsreglering, men kan också upprättas separat om det behövs för att säkerställa att en fastighet kan användas på ett ändamålsenligt sätt. Till skillnad från avtalsservitut är ett officialservitut inte beroende av en överenskommelse mellan fastighetsägarna, utan upprättas för att uppfylla ett allmänt eller långsiktigt syfte.

Officialservitut används ofta för att säkerställa grundläggande funktioner för en fastighet, exempelvis rätt att använda en väg, tillgång till vatten eller avlopp eller rätt att dra ledningar för el och telekommunikation. Det är en rättighet som knyts till fastigheten och gäller oberoende av vem som äger den. Ett av de främsta syftena med officialservitut är att lösa konflikter eller undvika situationer där en fastighet inte kan användas på ett praktiskt eller ekonomiskt rimligt sätt, exempelvis om den saknar tillgång till en väg eller annan nödvändig infrastruktur. 

För att ett officialservitut ska kunna upprättas krävs att vissa juridiska kriterier uppfylls enligt fastighetsbildningslagen. Det måste vara till nytta för den härskande fastigheten och nödvändigt för dess funktion. Belastningen på den tjänande fastigheten ska vara så liten som möjligt och får inte gå utöver vad som är rimligt med hänsyn till syftet. Dessutom får servitutet inte vara tidsbegränsat, vilket gör att det gäller tills det upphävs genom ett nytt myndighetsbeslut.

Eftersom officialservitut fastställs av en myndighet behöver det inte skrivas in i fastighetsregistret på samma sätt som ett avtalsservitut; det registreras automatiskt som en del av fastighetsbildningen. Detta gör att officialservitut har en starkare rättslig ställning och är svårare att ändra eller upphäva. Eftersom officialservitut är skapade för att säkra viktiga funktioner är de ofta av central betydelse för fastigheters användbarhet och värde. De är en robust och långsiktig lösning när avtalsservitut inte räcker till eller inte kan skapas genom enighet mellan parterna.