Vad är ett dolt fel?

Ett dolt fel i en fastighet är ett fel eller en brist som inte var uppenbar vid köpet och som köparen rimligen inte kunde upptäcka vid en noggrann undersökning. Det är ett fel som existerade redan vid tidpunkten för köpet, även om det upptäcks först senare. Dolt fel är i huvudsak en juridisk term som används i samband med fastighetsköp och regleras i jordabalken. Även vid köp av bostadsrätt så är det vanligt att hänvisa till att ett dolt fel föreligger. Det är dock inget krav enligt köplagen att felet ska vara dolt då köparens undersökningsplikt är avsevärt mindre omfattande. 

Kriterier för att ett fel ska vara dolt:

• För att ett fel ska anses vara dolt så ska felet inte kunnat identifieras vid en noggrann undersökning av fastigheten. Den undersökningsplikt som påförs köparen kan öka och minska beroende på om säljaren lämnar utfästelser avseende olika egenskaper som huset eller fastigheten har. 
• Felet ska ha funnits vid köptillfället. Det är tidpunkten för undertecknandet av köpeavtalet som är avgörande för bedömningen av felets existens innan köptillfället. En säljare har långtgående vårdplikt för fastigheten fram till tillträdesdagen så även fel som uppkommer mellan köptillfället och tillträdet så föreligger ett fel, men felet är då oftast inte att klassificera som dolt. 
• Det finns ett krav på att felet ska medföra att fastigheten avviker från de förväntningar som köparen rimligen kunde ha haft utifrån fastighetens skick, ålder och andra omständigheter. Även vad som har avtalats mellan parterna blir här viktigt för att avgöra om en avvikelse föreligger. 

Exempel på dolda fel:

• Fukt- eller mögelskador som är dolda bakom väggar eller golv.

• Vattenskador som dolts bakom kakel eller väggar.

• Konstruktionsfel som inte kan ses med blotta ögat.

• Konstruktioner som strider mot byggnormer och som inte framgick vid köpet.

• Problem med avlopp eller elinstallationer.

Ansvar för dolda fel:

• Enligt jordabalken är säljaren av en fastighet ansvarig för dolda fel i upp till 10 år efter köptillfället, om inget annat avtalats. Möjligheten att häva köpet är däremot begränsat till 1 år efter köptillfället. När ett dolt fel upptäcks ska det relativt omgående reklameras, annars förlorar köparen sin rätt att göra felet gällande. 
• Enligt köplagen är en säljare av en bostadsrätt ansvarig för fel (inklusive dolda fel) i upp till 2 år från köptillfället, om inget annat avtalats. När ett fel upptäcks ska det även här relativt omgående reklameras, annars förlorar köparen sin rätt att göra felet gällande.
• Säljarens ansvar är begränsat på sådant sätt att en köpare inte kan göra gällande fel som är möjliga att upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Köparen kan därför anses ha en skyldighet att undersöka fastigheten noggrant före köpet. 
• Enligt köplagen föreligger ingen motsvarande skyldighet att undersöka bostadsrätten innan köpet. Har köparen ändå undersökt bostadsrätt så får köparen inte göra gällande sådana fel som var möjliga att upptäcka vid undersökningen.
• Säljaren ansvarar även för utfästelser om fastigheten eller bostadsrätten. Här föreligger ett krav på att utfästelsen är tydlig och specifik, generella lovord av fastigheten eller bostadsrätten är inte tillräckliga för att generera ett ansvar. 

Om ett dolt fel i fastighet upptäcks så kan köparen kräva prisavdrag, skadestånd eller hävning. Hävning kräver att felet är väsentligt och i huvudsak förfelar syftet med köpet. Därtill så är rätten till hävning begränsad till 1 år efter köptillfället. Prisavdrag är det vanligaste kravet vid dolda fel i fastighet och ska beräknas som skillnaden mellan värdet på fastigheten i avtalat skick och i felaktigt skick vid köptillfället. Genom praxis har även tillåtits att värderingen av felet utgår från avhjälpandekostnaden (direktmetoden). Det finns inget krav på att köparen behöver invänta en rättslig bedömning för att börja avhjälpa felet.

Om ett fel eller ett dolt fel i bostadsrätt upptäcks så ska köparen i första hand kräva avhjälpande från säljaren. Säljaren har enligt köplagen såväl rättigheten som skyldigheten att avhjälpa fel och brister som upptäcks i bostadsrätten. Avböjer säljaren att avhjälpa felet så har köparen istället rätt att kräva prisavdrag. Prisavdraget ska beräknas som skillnaden mellan värdet på bostadsrätten i avtalat skick och i felaktigt skick vid köptillfället.

Vad du ska göra om du upptäcker ett dolt fel

Om du upptäcker ett fel i en fastighet eller en bostadsrätt som du har köpt ska du först och främst meddela säljaren om felet, vilket innebär att du gör en reklamation. I reklamationen ska du noggrant beskriva vad felet innebär och ange vilken ersättning du kräver. Om det inte går att fastställa ersättningsbeloppet vid reklamationstillfället kan du istället informera säljaren om att du kommer att specificera kravet när kostnaden är klarlagd.

Det är viktigt att du agerar snabbt och skickar reklamationen så snart som möjligt efter att du har upptäckt felet. Om du väntar för länge kan du riskera att förlora din rätt till ersättning, oavsett hur allvarligt problemet är. Du behöver dock inte reklamera samma dag som felet upptäcks utan har rätt att först undersöka felet närmare genom att till exempel anlita en besiktningsman för en teknisk undersökning eller en jurist för juridisk rådgivning. Skicka ändå reklamationen inom några veckor från det att felet blev känt för att vara säker på att den sker i rätt tid.